Гражданин, покупай землю с умом!
Наш регион не может похвастаться высокой динамикой земельных правоотношений, однако радует, что Вы, уважаемые читатели, не только приобретаете участки, но и заранее задумываетесь о том, что можно и что нельзя делать с ними после покупки, о чем и советуетесь с нами.
Давайте посмотрим, на что нужно обратить внимание будущему землевладельцу.
Для начала немного теории.
Любимый федеральный законодатель исходит из того принципа, что правовой режим земель определяется исходя из их категории и разрешенного использования.
Категорий земель у нас всего 7 (сельскохозяйственного назначения; населенных пунктов; промышленности-энергетики-транспорта…; особо охраняемых территорий и объектов; лесного фонда; водного фонда; запаса). Нас будут интересовать преимущественно земли населенных пунктов как наиболее активно участвующие в обороте.
Разрешенное использование участков определяется в соответствии с градостроительным зонированием территорий, т.е. их подразделением на территориальные зоны, для каждой из которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, всего, что находится над и под поверхностью земельных участков. В градостроительном регламенте указываются, помимо видов разрешенного использования земельных участков и объектов капстроя, так же предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства; ограничения использования участков и объектов.
Виды разрешенного использования могут быть основными, условно разрешенными и вспомогательными.
Основной вид есть у каждого участка (объекта), условно разрешенного и вспомогательного может не быть.
Вспомогательные виды разрешенного использования допускаются только в качестве дополнительных по отношению к основным видам или условно разрешенным видам использования и осуществляются совместно с ними. Если участок не используется по основному или условно разрешенному виду использования, то использовать его по вспомогательному нельзя.
Условно разрешенный – такой вид использования, который для территориальной зоны хотя и предусмотрен, но в отношении каждого конкретного участка предоставляется муниципалитетом на основании обращения правообладателя. Для его получения нужно направить заявление в специальную комиссию, которая рассматривает это заявление, направляет материалы в администрацию муниципального образования. Администрация проводит публичные слушания и с учетом их результатов дает разрешение на условно разрешенный вид либо отказывает.
Основной и вспомогательный вид правообладатель выбирает сам, не обращаясь никуда за дополнительными согласованиями.
Допустимо использование условно-разрешенного вида в качестве основного или в комбинации с ним.
Если градостроительный регламент для соответствующей территориальной зоны предполагает несколько видов основных или вспомогательных видов разрешенного использования, правообладатель участка (объекта) самостоятельно выбирает вид использования, независимо от того, какие из них внесены в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Если в ЕГРН нет вашего вида разрешенного использования, но он есть в градостроительном регламенте – принимать меры и вносить сведения в ЕГРН не нужно.
В ЕГРН также нет необходимости вносить сведения о вспомогательном виде разрешенного использования, если его там нет, на что указывает Конституционный суд РФ (Постановление от 16 октября 2020 года N 42-П).
Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне, за редкими исключениями.
Сами виды разрешенного использования (их исчерпывающий перечень) приводятся в Классификаторе видов разрешенного использования земельных участков (утв. Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412). И непосредственно из Классификатора муниципалитеты всех мастей черпают варианты видов разрешенного использования и закладывают их в свои муниципальные правовые акты. Если разрешенное использование Вашего земельного участка не соответствует классификатору, Вы праве обратиться в уполномоченный орган за установлением соответствия.
Градостроительные регламенты устанавливаются правилами землепользования и застройки соответствующего муниципального образования, и для г. Магадана это Постановление Мэрии города Магадана от 08.09.2021 № 3015 «Об утверждении правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Магадан».
На рынке земельных участков города преобладают участки двух градостроительных зон – Зоны садоводства (СХЗ 705) и Зоны застройки индивидуальными жилыми домами (ЖЗ 105), с разрешенным использованием «для ведения садоводства» и «для индивидуального жилищного строительства», соответственно. КУМИ города так, например, выставляет на аукционы по приватизации только их.
Итак, что можно в зоне садоводства. Основные виды разрешенного использования земельных участков:
1) ведение садоводства (осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур – то есть если у Вас на участке не будет культурных растений, это не будет означать его использование с нарушением);
2) предоставление коммунальных услуг (это касается только коммунальщиков, не будем останавливаться на этом виде).
Основные виды разрешенного использования объектов капстроя – коммунальные объекты, на которых мы не останавливаемся, и размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости), хозяйственных построек и гаражей. Таким образом, на участке для садоводства можно ставить дом, регистрировать его как объект недвижимости и в нем же потом проживать с регистрацией по месту жительства.
Предельные размеры земельных участков — не менее 200 кв. м и не более 2500 кв. м.
Минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений — не менее 1 метра и не более 3 метров.
Максимальный процент застройки в границах земельного участка — не подлежит установлению.
Вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства для зоны садоводства не установлены, но условно разрешенные есть:
— Магазины (да-да, в зоне садоводства можно заниматься и предпринимательской деятельностью, если мэрия разрешит), торговая площадь до 5000 кв. м. и не более 2 надземных этажей. Магазин не должен занимать более 70% участка. Минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений — 5 метров;
— Служебные гаражи — постоянные гаражи, стоянки для хранения служебного автотранспорта и транспортных средств общего пользования, в том числе в депо.
Зона индивидуального жилищного строительства.
Основные виды разрешенного использования земельных участков:
1) для индивидуального жилищного строительства;
2) питомники (выращивание и реализация подроста деревьев и кустарников, используемых в сельском хозяйстве, а также иных сельскохозяйственных культур для получения рассады и семян; размещение сооружений, необходимых для указанных видов сельскохозяйственного производства). Если кто заинтересовался таким видом разрешенного использования, то нужно помнить, что размещение жилых домов при нем не предполагается;
3) коммунальное обслуживание и территории общего пользования (улично-дорожная сеть, благоустройство территории) – мы опять же не беремся за эти виды, ввиду специализированного субъекта правообладателя.
Для этой зоны индивидуальные жилой дом — отдельно стоящее здание количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); не более 3 этажей. высота не более 20 метров – т.е. понимание жилого дома такое же как и в зоне садоводства. В зоне ИЖС, правда, предельные размеры земельных участков — не менее 600 кв. м и не более 1500 кв. м, для ранее учтенных земельных участков допускается от 200 кв. м до 1500 кв. м.
Минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений — 3 метра.
Максимальный процент застройки в границах земельного участка — 80% (в садоводстве не устанавливался).
В целом, для индивидуального дома глобальной разницы между участком с разрешенным использованием «садоводство» и «ИЖС» нет.
Но следует не путать садоводство с огородничеством. Если у Вас разрешенное использование огородничество, то под ним понимается осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур. То есть жилой или садовый дом на участке для огородничества размещать нельзя.
Момент, общий для обоих видов – и садоводство, и ИЖС. Разводить всякого рода кур, коз, свиней и т.п. на участках обоих видов разрешенного использования нельзя. Закон относит живность к скотоводству и сельскому хозяйству, поэтому за зверей и дачников, и ИЖСников могут со спокойной душой привлекать к административной ответственности по ч. 1 ст. 8.8. КоАП (использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению), штраф на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей. Мы, конечно, пока не слышали об облавах на куроводов, но все может быть.
Еще один бонус для любителей участков под ИЖС – его нельзя долго держать пустым. Законодатель предусмотрел в отношении таких участков, находящихся в собственности физического лица, при исчислении суммы земельного налога применение коэффициента 2 (то есть удвоение суммы налога) по истечении 10 лет с даты государственной регистрации прав участок вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.
Помним и о ст. 284 ГК РФ, в соответствии с которой земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. То есть участок под ИЖС можно и вовсе утратить, если 3 года не вести строительство дома. С садоводческим участком такое не грозит.
Тем не менее, само по себе неиспользование земельного участка и под ИЖС, и под садоводство также образует состав административного правонарушения, но уже по ч. 3 ст. 8.8. КоАП (неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества, в указанных целях в случае, если обязанность по использованию такого земельного участка в течение установленного срока предусмотрена федеральным законом), штраф на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей. Есть, конечно, момент, что законодательно не установлен срок, в течение которого правообладатель обязан приступить к использованию садового участка, но все равно лучше не экспериментировать с такими вещами.
Нужно обращать внимание на разрешенное использование участка до покупки, потому что изменить эту характеристику, границы территориальных зон очень нелегко. Иллюстрируют эти сложности мытарства одного местного похоронных дел мастера, который все мечтает о постройке крематория с блэкджэком и мамзелями, но все никак правовых оснований не находится.
Следует помнить и о зонах с особыми условиями использования территории (градостроительные ограничения) — Зоны охраны объектов культурного наследия, Охранные зоны особо охраняемых природных территорий и т.п. Так, опасность представляют приаэродромная территория аэродрома Магадан (Сокол), водоохранная зона Охотского моря (запрещено использование сточных вод в целях регулирования плодородия почв, ограничены движение и стоянка транспортных средств, хранение пестицидов и агрохимикатов, запрещен сброс сточных, в том числе дренажных, вод) и прочие.
Ну и желающим пользоваться участком с полным бытовым комфортом рекомендуем изучить, включен ли он в «Схему теплоснабжения муниципального образования «Город Магадан» на 2014-2029 гг.» (это если на участке отсутствуют коммуникации теплоснабжения) и каковы технические условия присоединения к сетям водоснабжения и канализации, каков срок действия тех. условий.
Чтобы подстраховать себя со всех сторон, рекомендуем перед покупкой участка заказывать его градостроительный план – в нем максимально подробная информация об участке, все виды разрешенного использования (а не только основной, как в ЕГРН), красные линии, охранные зоны инженерных коммуникаций и прочие неприятные моменты, которые могут омрачить Вашу бытность землевладельца.
